引言                                               

1月17日，国家统计局公布了12月及全年宏观经济和房地产行业数据。与此同时，国务院新闻办公室当日举行新闻发布会，国家统计局局长康义就2023年全年国民经济运行情况答记者问时表示：

从目前的情况看，房地产市场出现了一些积极变化，主要是两个方面：一是房地产投资、销售等指标降幅收窄。2023年，房地产开发投资比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4个百分点；房地产开发企业到位资金下降13.6%，降幅比上年收窄12.3个百分点；商品房销售面积和销售金额分别降8.5%和6.5%，降幅较上年收窄15.8和20.2个百分点。二是房地产竣工面积增加较快。“保交楼”工作在稳步推进，效果持续显现。2023年，房地产开发企业竣工房屋面积比上一年增长17%。

具体来看：

国家统计局数据显示，2023年全年商品房销售面积为11.17亿平方米，较2022年下降8.5%，降幅收窄15.8个百分点；商品房销售金额为11.66万亿元，较2022年下降6.5%，降幅大幅收窄20.2个百分点。

2023年初，在小阳春的加持下市场快速反弹，但下半年以来市场逐步下行。即使出台了一系列利好政策，以及购房入市成本和门槛进一步降低，行业整体仍然维持底部震荡格局。商品房销售面积回到2014年水平，销售金额则略高于2016年。与2021年行业顶峰相比，面积下降38%，金额下降36%。

▲  数据来源：国家统计局

▲  数据来源：Wind

受疫情、销售疲弱以及房企流动性风险等诸多因素影响，过去两年新开工面积呈现断崖式下跌。2023年，全国房地产新开工面积为9.54亿平方米，同比下降20.4%，住宅新开工面积6.93亿平方米，下降20.9%，新开工规模为2013年以来新低。

其中，11月单月新开工面积同比增长3%，自2021年3月以来首次实现增长，主要和新开工回暖主要和各地Q4抢开工有关，但12月同比又出现回落。

▲  数据来源：国家统计局

▲  数据来源：Wind

2023年房地产开发投资持续承压。2023年，全国房地产开发投资额为11.1万亿元，同比下降9.6%。从绝对量来看，开发投资规模连续两年下降，回到2018年水平。主要由于近几年房企资金状况承压，房企拿地持谨慎态度，房企投资意愿偏弱，经营重心放在去库存和保交楼上。

其中，12月房地产开发投资额6868亿元，环比下降15.4%，绝对量为近十年月度新低，较2023年前十一月均值下降27.3%。同比则下跌12.5%，降幅较11月扩大了近2个百分点。

▲  数据来源：国家统计局

▲  数据来源：Wind

根据有关报告显示，截至2023年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积12.2亿平方米，较2022年同期下降21%，较上年降幅收窄5个百分点。即使12月“翘尾”现象如期而至，但在土地市场持续遇冷下，12月成交规模与去年同期也相差无几。在此影响下，2023年全年土地市场成交规模同比降幅维系在两成左右，总成交规模刷新近十年新低。

与土地成交规模变动走势一致，成交金额较去年同期也明显收缩：截止2023年12月20日，全国土地总成交金额37504亿元，同比去年同期下降了18%。同比降幅持续高位，主要是由于自去年年末以来土地市场持续遇冷，导致地方政府在供地端更加谨慎，需求端企业拿地意愿也显著收缩，土地成交多为底价成交，成交金额较去年同期仍有较大差距。

▲  数据来源：CRIC

▲  数据来源：CRIC

分城市能级来看：

受市场大环境遇冷，各能级城市土地成交面积均不及去年同期水平。其中，一线城市总成交规模为2610万平方米，较去年同期下降了32%。分城市来看，除北京成交规模同比上涨18%外，其余三个一线城市的成交面积均不敌去年同期，其中深圳成交规模同比降幅高达75%，上海和广州成交规模降幅较去年减少了近三、四成不等。

二、三线城市方面，成交规模同比均呈下降趋势，同比去年同期分别下降了18%、21%。以二线城市为例，除长春、太原、呼和浩特、天津、石家庄、贵阳、南宁等少数城市成交规模较去年同期有所上涨外，其余的二线城市成交规模大都同比为负，且近半数二线城市同比降幅在20%以上，尤其是宁波、合肥、青岛等城市，同比降幅均在50%以上，规模收缩较为显著。

▲  数据来源：CRIC

▲  数据来源：CRIC

（1）政策层面：“供求关系发生重大变化”定调下，预计各地将继续优化楼市政策，“三大工程”配套措施有望加速落地

2023年，中国房地产市场继续底部调整。中央政策力度前稳后松，以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地。根据中指监测，2023年已有200余省市（县）出台房地产调控政策超670次，多数城市限制性政策完全放开。

展望2024年，中央层面房地产政策有望从三方面发力，一是金融支持“三大工程”建设，并以此为抓手推动构建房地产发展新模式；二是落实供给端金融支持，让“三个不低于”、“融资三支箭”、“房企白名单”等措施真正落地见效；三是下调住房交易税费，稳需求进而稳市场。

（2）市场趋势：预计2024年全国房地产市场销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资下行态势难改

结合不同研究机构对2024年房地产市场的预测，小编整理如下：

▲  数据来源：公开数据统计

作为经济复苏的重要一环，房地产行业当前面临的最大的问题来自于居民收入预期、购房信心能否恢复。销售恢复缓慢一定程度上制约新开工修复节奏，以及土地成交规模大幅缩量、现有库存量较高、企业资金压力仍承压等因素或将继续拖累企业新开工，2024年房企新开工规模同比或难转正。

从全年成交变动来看，在楼市端表现持续低迷的影响下，2024年土地市场也持续低位运行。接下来，地市热度的回暖仍将取决于楼市端的表现，只有各城市的楼市成交企稳回升，房企拿地意愿才会上升，整体土地市场热度才将有可能回温。

值得注意的是，随着保障性住房落地以及城中村改造的加速，房地产投资额仍将有一定支撑，或将逐步回归正常合理水平。